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짜잔!~ 예쁘게 바뀐 저의 숙소 모습입니다.
어떠신가요?
저는 인테리어 관련 일을 하는 사람도 아니고
특히나 가정집이 아닌 이런 여행객을 위한 공간은 처음이라
어떻게 꾸며야 할지 처음엔 정말 막막했습니다.
그래서 처음부터 저는 '멋들어진 인테리어를 해서 어마어마한 숙소로 만들겠다'라고 욕심내지 않았고,
요즘 많은 사람들에게 사랑받는 '우드 앤 화이트' 컨셉으로 꾸미고 점차 업그레이드해 보기로 했습니다.
에어비앤비 합법 운영 1편-외국인도시관광민박업
요즘 핫한 부업이 에이비앤비 사업입니다. 합법이다 불법이다, 말이 정말 많은 시장인데요.제 주변에도 지금이라도 에어비앤비 사업을 시작해볼까 라고 생각하시는 분들이 정말 많으시더라구
good.maammi100.com
오늘은 에어비앤비 숙소를 여러분보다 조금 먼저 운영하고 있는 호스트로서,
이제 막 호스트가 되셨거나 호스트가 되려고 준비 중이신 분들께 실전에서 도움이 되실만한 정보들을 정리해 보려 합니다.
1. 지속적인 업데이트 하기: 에어비앤비 한번 차려놓는다고 끝이 아니다.
열심히 안 예쁜 부분들을 고치고 꾸며서 환골탈태시킨 나의 숙소에
침대 넣고 테이블 넣고 사진 찍고 에어비앤비에 숙소 등록까지 끝냈으니
내가 할 일은 끝났다, 이제 손님 받기만 하면 되는구나! 하실 텐데요.
결론부터 말씀드리면 아닙니다.
1) 에어비앤비 숙소는 계속해서 업그레이드가 필요합니다.
- 에어비앤비에 들어가 보시면 내 숙소 주변에 수많은 숙소들이 있고, 신규숙소 또한 계속해서 생겨납니다.
이런 환경에서 게스트가 내 숙소를 선택하게 만들어야 해요.
- 그렇기에 '내 숙소에 부족한 부분이 어떤 것이 있을까?'를 생각하며 하나씩 보완해 나가야 합니다.
그리고 주기적으로 숙소 사진이나 설명, 가격을 업데이트해 줘야 에어비앤비 알고리즘에서 상위노출을 시켜줍니다.
- 그럼 얼마만큼 계속해서 숙소를 업그레이드해야 하는가?를 물어보신다면
저의 경우엔 지금 6개월째 운영 중인데, 숙소 사진은 7번 정도 업데이트 했어요.
(초기에 소품을 활용한 업데이트를 여러 번 했고, 그 뒤로는 계절이 바뀜에 따라 전체적인 컨셉을 손보았습니다.)
2) 예쁜 숙소, 감성 아이템들을 여러분의 눈에 많이 담으세요.
- 제가 처음 숙소를 오픈했을 때는 여름이었어요.
그런데 보통 여행객들은 한 달 또는 두 달 전에 예약을 하더라고요.
그래서 약 1달 만에 바로 가을감성 소품들을 준비했습니다.
- 저는 시간이 날 때 틈틈이 이케아에 구경을 갑니다.
(한번에 많이 보려고 하면 지치더라고요. 그래서 자주 가서 조금씩 보는 편이에요.)
이케아에 가면 계절이 바뀔 때쯤 발 빠르게 새로 나온 인테리어 소품들을 구경할 수 있어서 좋습니다.
또, 이케아는 연출된 모습을 직접 볼 수 있어서 이 소품을 내가 어떻게 꾸미지?라는 고민을 할 필요가 없습니다.
대신 이케아에서 마음에 드는 제품들을 담다 보면, 지출이 생각보다 크더라고요.
(가을에 핼러윈 인테리어 하는데 몇 개 안 담았는데 23만원 나오는 거 보고 깜짝 놀라
집에 와서 열심히 고민하고 다음날 환불했어요)
- '오늘의 집'이라는 사이트 다들 들어보셨죠?
요즘은 일반인도 오늘의 집에 자기 집을 예쁘게 꾸며서 올린다고 해요.
사람들이 요즘 어떤 감성을 좋아하는지, 들어가서 보시면 정말 시간 가는 줄 모른답니다.
- 제가 추천드리는 방법은 '이케아, 오늘의 집에서 구경하고 쿠팡에서 비슷한 저렴한 제품을 구매한다'입니다.
또, 시간이 날 때마다 에어비앤비 다른 숙소들을 많이 봐주는 것이 좋아요.
정말 감각적으로 예쁘게 인테리어 해놓은 숙소들이 많아서 공부가 많이 됩니다.
2. 신뢰받는 호스트 되기 : 슈퍼호스트, 게스트 선호 숙소
- 에이비앤비의 이 로고 많이 보셨죠?
혹시 이 에어비앤비 로고에 담긴 뜻도 알고 계신가요?
단순해 보이는 이 심벌마크에는 추상적인 의미들이 들어있는데요.
'양팔을 위로 든 사람의 모습 + 장소를 의미하는 핀 모양 + 사랑을 의미하는 하트 + 에어비앤비를 나타내는 알파벳 글자 A' 입니다.
즉, '사람과 장소, 사랑, 그리고 이 모두를 하나로 묶는 에어비앤비'라는 뜻이 담겨있다고 하네요.
(또, 이 A 글자는 하트 모양을 뒤집어 놓은 모습과도 같은데, 고객을 향한 에어비앤비의 사랑을 표현하고 있다고 합니다.)
이런 에어비앤비에게 신뢰받는 호스트라는 인정을 받는다면, 게스트의 선택을 받을 확률도 높아지겠죠?
이번엔 슈퍼호스트와 게스트선호숙소에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1) 슈퍼호스트 : 게스트선택확률 높이기
- 슈퍼호스트가 되기 위해서는 다음 4가지 기준을 충족해야 합니다.
ⓐ 평점 4.8점 이상(5점 만점)
ⓑ 응답률 90% 이상(100% 만점)
ⓒ 호스팅 한 숙박이 10회 또는 3회 이상의 숙박에서 100박
ⓓ 예약취소율 1% 미만
- 슈퍼호스트는 위 조건들을 3개월 단위로 평가합니다. (즉, 한번 슈퍼호스트가 되면 3개월간 유지됩니다)
예를 들어 2024년 10월~12월 기간 동안 4가지 기준을 만족한다면, 2025년 1월 초 평가기간에 슈퍼호스트로 선정되고,
2025년 1월 8일부터 다음평가기간인 4월 초 까지 슈퍼호스트 배지가 달립니다.
-슈퍼호스트의 가장 큰 혜택은 '호스트 프로필과 숙소페이지에 배지가 달리는 것'입니다.
또한 '게스트가 받는 숙소 추천 이메일에 슈퍼호스트 숙소가 소개'됩니다.
같은 조건의 숙소라면, 슈퍼호스트의 숙소가 게스트의 선택을 받을 확률이 높아지는 것이지요.
또한, 1년 동안 슈퍼호스트를 유지하면 100달러 상당의 쿠폰을 받게 됩니다.
2) '게스트 선호 숙소' : 2023년 겨울부터 시작된 제도
- 에어비앤비에는 전 세계적으로 700만 개의 숙소가 등록되어 있고, 이 중 약 200만 개의 숙소가 게스트 선호 숙소입니다.
- 우선 공식적으로는 아래 4가지가 반영되어 게스트 선호 숙소가 선정된다라고 알려져 있습니다.
ⓐ 게스트가 남긴 후기 5건 이상
ⓑ 평균 4.9점 이상의 훌륭한 평점 및 후기
ⓒ 체크인 편의성, 청결도, 정확도, 호스트와의 의사소통, 위치 및 가격 대비 만족도 부문에서 높은 점수를 준 게스트 후기
ⓓ 신뢰도 면에서 탁월한 기록(호스트 예약 취소와 퀄리티 관련 고객 서비스 문제가 평균 1%)
- 게스트 선호 숙소는 매일매일 선정됩니다. 즉 오늘 게스트선호였다가 내일은 아니었다가 그럴 수 있습니다.
- 4가지 조건을 다 만족했는데 게스트선호숙소가 아니다는 주위 호스트분들의 이야기도 많이 있습니다.
제 개인적인 생각으로는 ⓒ 항목이 객관적으로 어떻게 반영되는지 알 수가 없다고 생각합니다.
에어비앤비의 알고리즘을 통해 선정된다고 하는데,
슈퍼호스트처럼 정확한 기준이 딱 정해져 있지 않은 것 같다는 게 제 생각입니다.
- 저는 슈퍼호스트이고, 제 숙소가 게스트선호숙소를 계속 유지하고 있기는 하지만,
게스트선호숙소인지 아닌지를 매일매일 체크하지는 않습니다.
너무 계속 신경 쓰다 보면 스트레스를 받기 때문에
최대한 저 기준들을 유지하려고 노력한다,라는 점만 생각해 두시면 될 것 같습니다.
3. 내 숙소 이용 규칙 정하기 : 환불규정, 가격설정
1) 내가 정하는 나의 숙소 이용 규칙
- 먼저 체크인과 체크아웃 시간을 정합니다.
: 저는 일반적인 호텔, 펜션과 마찬가지로 15시 체크인 / 11시 체크아웃으로 운영하고 있습니다만,
직장인 분들이시고 직접 청소를 하신다고 한다면 20시 체크인 / 16시 체크아웃 이런 식으로 운영하실 수도 있습니다.
여러분이 어떤 시간대로 설정을 해놓아도, 각각의 게스트의 상황이 전부 다르기 때문에
게스트로부터 체크인 체크아웃 시간 조정을 요청받는 경우가 발생합니다.
그럴 땐 얼리체크인, 레잇체크아웃 이런 방법들도 이용해 보실 수 있습니다.
- 다음으로 반려동물 가능여부 / 이벤트 허용 여부 / 흡연 가능 여부 / 소음 제한 시간대를 설정합니다.
: 여러분 각자의 상황에 맞게 설정하시면 됩니다.
저는 다가구 주택이기 때문에, 이벤트 불가, 파티룸 불가를 명시해 놓았습니다.
또한 제가 강아지와 고양이의 털 알레르기가 있어 반려동물도 불가 숙소로 해놓았습니다.
tip : 요즘은 반려동물과 함께 여행 다니는 경우가 많아 반려동물 가능 숙소가 매력이 있어지는 시장이라고 합니다.
2) 환불 규정 설정
- 환불 정책은 4가지 중에 선택하실 수 있습니다.(유연 / 일반 / 비교적 엄격 / 엄격)
- 게스트입장에서는 '유연'(체크인 24시간 전까지 취소 시 전액환불) 또는 '일반'(체크인 5일 전까지 취소 시 전액환불)인 환불 정책을 가진 숙소를 당연히 선호합니다. 그렇기에 그런 숙소들의 예약률이 높은 것이 사실입니다.
그러나, 그만큼 취소율도 당연히 높다는 것을 생각하셔야 합니다.
체크인 날짜에 임박해서 취소가 자꾸 되면, 스케줄 관리에 스트레스를 그만큼 많이 받게 됩니다.
(청소일정도 다시 맞춰야 하고, 취소된 날짜가 공실이 될 확률도 높아집니다.)
-제 숙소는 '비교적 엄격'(체크인까지 30일 이상 남은 시점에 취소해야 전액 환불 // 예약 후 48시간 이내에 취소하는 경우, 체크인까지 14일 이상 남았다면 전액환불) 정책을 적용하고 있습니다.
3) 가격 설정, 인원 추가 요금, 청소 요금 설정
- 주위에서 '그래서 너 그방 얼마 받는데?'라는 질문을 가장 많이 들었습니다.
아무래도 매출과 직결되는 부분이기에 가장 중요한 부분이라고 생각합니다.
- 저는 우선 숙소를 오픈하고 한 달 동안은 주위 숙소들의 가격 중에 가장 저렴하게 책정했습니다.
인원추가 요금도 주변 시세보다 저렴하게 설정했고, (인원추가 요금은 지역마다 다르지만 보통 15,000원~25,000원입니다)
청소비도 시세보다 천 원이라도 더 저렴하게 설정했습니다.
- 그 이유는 신규숙소라서 제 숙소가 게스트에게 부족한 점이 많을 것이라고 생각했기 때문입니다.
또한 게스트가 숙소를 선택할 때에는 그 숙소의 후기와 호스팅 한 기간을 보게 되는데,
이런 부분에서 신규숙소인 제 숙소를 선택하게끔 하기 위해서는 그나마 가격이라도 저렴해야겠다고 생각했기 때문입니다.
- 대신 저는 저렴하게 제공하면서도 최상의 서비스를 제공하기 위해 애썼고,
게스트와의 소통 부분에서 많은 공을 들였습니다.
그 덕분에 게스트들의 가격대비 만족도가 정말 높았고, 좋은 후기를 빠른 시간에 얻을 수 있었습니다.
- 후기가 쌓이고 게스트선호숙소로 선정된 이후부터는, 주변 시세와 동일하게 책정했습니다.
주변 시세보다 비싸게 하지 않은 이유는, 저는 같은 조건이라면 제 숙소먼저 선택하기를 바랐기 때문입니다.
물론 그 지역의 제일 비싼 숙소가 내 숙소가 되어, 내가 그 지역의 숙소 가격을 리드해간다 라는 것도 좋지만
저는 '좋은 서비스를 적당한 가격으로 제공해서, 한국에 오는 관광객들에게 좋은 여행 기억을 남겨주고 싶다'라는 게 제가 추구하는 가치였습니다.
(그 일환으로 게스트들을 위한 컵라면과 한국 쿠기를 제공하는 것이기도 합니다.)
다음 4편에서는 에어비앤비 사업을 시작하는 데 있어서 가장 큰 장애물이 바로 매물이죠.
매물을 어떻게 찾아야 하는지를 모르겠다 하시는 분들 위한 포스팅을 해보도록 하겠습니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다^_^